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서울 아파트 시장의 '초양극화' 현상이 갈수록 심화되고 있다. 강남·서초·용산구에서는 100억원이 넘는 초고가 아파트 거래가 올 들어 벌써 14건이나 체결됐다. 토지거래허가구역 확대 지정, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 탄핵·대선 국면에도 신고가가 나오며 집값 상승폭이 커지고 있다. 반면 노도강(노원·도봉·강북구) 등 외곽 지역 아파트값은 확연한 보합·하락세를 보인다.
22일 부동산 플랫폼 직방이 국토교통부 실거래가공개시스템을 분석한 결과 올 들어 서울 100억원 이상 아파트 매매 거래는 총 14건으로 집계됐다. 구체적으로 용산구 나인원한남(5건)·한남더힐(3건), 강 개인회생상담 남구 압구정 현대(2건)·효성빌라청담101(1건), 서초구 래미안원베일리(1건)·아크로리버파크(1건), 성동구 아크로서울포레스트(1건)에서 100억원 이상 초고가 거래가 나왔다.
지난 3월 토지거래허가구역이 확대 지정된 이후에도 신고가 거래가 속속 체결된 셈이라 주목된다. 효성빌라청담101(B동) 전용면적 226㎡(4층)는 지난 1일 11 서브프라임해결방안 3억원에 중개 거래되며 신고가를 찍었다. 이는 작년 8월 같은 평형(5층)이 74억500만원에 팔린 것보다 약 39억원이나 오른 거래다. 압구정 현대6·7차 전용 245㎡(8층)도 지난달 25일 130억5000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 압구정 현대아파트는 물론 압구정 재건축지구 전체를 통틀어 역대 최고가다. 동일 평형의 직전 거래가는 작년 6 아파트후순위담보대출 월 신고된 115억원이다. 나인원한남 전용 273㎡(1층) 역시 지난 2월 250억원에 팔렸다. 이는 역대 공동주택 최고가 거래다.
최근 몇 년 사이 100억원 이상 초고가 아파트 거래가 늘고 있다. 2022년 4건, 2023년 5건에 불과했던 관련 거래는 작년엔 23건으로 뛰었다. 올해는 현재 추세대로면 한 차례 더 늘어날 전망이다. 김 은행의자금조달 은선 직방빅데이터랩 실장은 "상위 자산가들이 희소가치가 높은 부동산에 자산을 두고 장기적으로 보존하려고 한다"며 "강남·용산 등 대체 불가능한 입지에 수요가 집중되고 있다"고 설명했다. 이른바 '똘똘한 한 채' 선호 현상이다.
한국부동산원에 따르면 이달 들어 서울 강남3구와 용산구 아파트값 상승폭이 심상찮기도 하다.
강 부산 대연 롯데캐슬 레전드 남구(0.15%→0.19%→0.26%), 서초구(0.19%→0.23%→0.32%), 송파구(0.12%→0.22%→0.30%), 용산구(0.14%→0.15%→0.16%) 아파트값 상승률은 3주째 커지는 것으로 나타났다.
전문가들은 정부가 오는 7월부터 스트레스 DSR 3단계 규제를 실시한다고 밝힌 것도 상급지엔 영향이 미미할 것으로 내다봤다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "서울 강남·용산, 경기도 과천 등 선도 지역은 자산가 중심 시장으로 재편돼 큰 영향이 없을 것"이라며 "오히려 수도권 외곽이 타격을 입을 것"이라고 양극화를 우려했다.
실제 강북 지역의 최근 집값은 하락세와 보합세를 오가고 있다. 이번주 노도강 집값은 모두 보합세(0.00%)를 기록했다. 지난주에는 노도강 집값이 모두 하락세를 보이기도 했다. 일례로 노원구 중계동 청구3차 전용 84㎡(6층)는 지난 19일 12억2000만원에 거래됐다. 같은 평형 같은 층수 매물이 지난해 8월 12억8000만원에 거래된 바 있는데 9개월 만에 6000만원이 떨어진 것이다.
중계동 양지대림 전용 84㎡(1층)는 지난 19일 8억9000만원에 거래됐다. 이는 같은 평형 1층 단지 중에서 2020년 이래 가장 낮은 금액이다. 지난해 8월 같은 평형 1층 단지는 9억6000만원에 거래된 바 있다. 마찬가지로 강북권인 은평구(0.04%), 중랑구(0.02%), 중구(0.01%)도 상승세가 미미했다. 한국부동산원은 "재건축 추진 단지 등 주요 선호 단지 위주로 매도 희망 가격이 상승하나 일부 지역에서는 매수 관망세가 지속되고 있다"고 설명했다.
[이희수 기자 / 위지혜 기자]