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총 사업비 1조원 규모 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 시공권을 둘러싸고 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 치열한 수주전을 벌이고 있다. 양사 모두 파격적인 조건을 거듭 내놓으면서 업계에선 사실상 적자를 보는 '출혈 경쟁'이라는 평가마저 나온다.
29일 도시정비업계에 따르면 용산정비창 전면1구역 재개발 조합은 내달 22일 총회를 열고 시공사를 선정할 계획이다. 용산정비창 전면1구역 재개발은 용산구 한강로3가 일대 7만1901㎡ 부지에 지하 6층~지상 38층 규모로 아파트 777가구와 오피스텔 894실, 상달콤스탁
업 및 업무시설 등을 조성하는 사업이다. 총 공사비는 약 9558억원에 달한다.
조합이 설립된 후 포스코이앤씨가 수주에 공을 들였고 이후 용산을 앞마당으로 둔 HDC현산도 경쟁에 뛰어들었다. 양사 모두 서울 중심부에 남은 마지막 금싸라기 땅에 자사의 랜드마크를 세우겠다는 각오로 '혈투'를 벌이고 있다.
'신안산선 붕괴' 신천지무료
포스코이앤씨…용산 랜드마크로 브랜드 이미지 회복



용산정비창 전면1구역 포스코이앤씨 조감도. 사진=포스코이앤씨


포스코이앤씨는 용산정비창 전면1구역에 단지명으로 하이엔드 브랜드 '오티에르 용산'을 제안했다. 전체 사업비올쌈바
4조원을 책임 조달하고 1조5000억원 규모 사업촉진비는 무보증으로 직접 조달한다는 방침이다. 추가 이주비에 담보인정비율(LTV) 160%를 내걸었다. 최근 한남4구역에 삼성물산이 제안한 LTV 150%보다 뛰어난 조건이다.
공사비는 3.3㎡당 894만원으로 HDC현산보다 다소 높지만, 총 공사비는 8614억원으로 더 저렴하다. 사측이 오션파라다이스릴게임
제시한 대안설계 공사비도 9099억원으로 HDC현산의 9244억원보다 낮다. 여기에 더해 조합이 확보한 분양수입 재원 범위 내에서 공사비를 지급받는 '분양수입금 내 기성불'도 제시했다. 분양이 완료될 때까지 공사비를 받지 않겠다는 의미다.
글로벌 건축 설계 회사인 유엔스튜디오와 협업한 독창적 외관 디자인과 특화 설계도 마련했다. 유엔스튜디상티비
오는 독일 메르세데스 벤츠 박물관, 두바이 미래 교통허브, 압구정 갤러리아 백화점, 인천국제공항2터미널 등에 참여한 바 있다. 9개 동 모든 가구에서 한강을 조망할 수 있도록 하고, 오피스 공실 리스크를 짊어지는 '오피스 책임 임차제'도 제안했다.
건설업계에선 포스코이앤씨가 용산정비창 전면1구역 수주에 파격적인 조건을 내건 배경에 신안산선 붕괴사고가 있다는 평가가 나온다. 지난달 포스코이앤씨가 시공한 경기 광명 신안산선 지하터널 공사 현장에서 구조물이 붕괴하면서 노동자 1명이 숨졌다. 이후 복구는 지연되고 전체 공정도 차질을 빚으면서 포스코이앤씨의 기업 신뢰도와 이미지 역시 크게 훼손됐다. 추후 징계도 예상되는 만큼 브랜드 이미지 쇄신을 위해 서울 중심부 랜드마크가 필요하다는 평가가 나온다.
'영업정지 1년' HDC현산…업계 '블랙리스트' 탈피할 랜드마크 시급



HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역에 제안한 조감도. 사진=HDC현대산업개발


HDC현산은 사옥이 위치한 용산에 일본 도쿄의 롯폰기힐스 같은 초대형 랜드마크를 세워 훼손된 이미지를 회복하고 단순한 건설사가 아닌 디벨로퍼로서 위상을 높이겠다는 구상이다. 특히 용산은 역세권 개발을 통해 HDC현산의 본사가 자리 잡았고, 국제업무지구 개발도 엮인 만큼 놓칠 수 없다는 입장이다.
이를 위해 용산정비창 전면1구역에 '아이파크' 브랜드를 내려놓고 '더 라인 330'이라는 새로운 브랜드를 제시했다. 또한 74.5m 높이에 수평으로 긴 스카이 커뮤니티 브릿지를 조성하고 115m 상공에서 360도로 한강을 조망할 수 있는 커뮤니티도 선보인다는 방침이다. 용산역, 신용산역 등과 연결된 지하 복합공간도 개발하고 향후 30년간 직접 운영해 'HDC용산타운'을 조성하겠다는 포부도 밝혔다.



포스코이앤씨(위)와 HDC현대산업개발(아래)의 용산정비창 투시도. 사진=각 사


설계 파트너는 삼성물산 리조트 부문이다. 8개의 테마정원과 6개의 광장, 3가지 타입의 산책로, 초대형 '그랜드파크' 등을 조성한다는 계획이다. 총 공사비는 포스코이앤씨보다 비싸지만, 3.3㎡당 공사비는 858만원으로 더 저렴하다. 이주비로 최대 20억원을 보장하고 사업비에서 양도성예금증서(CD)+0.1% 고정금리라는 조건도 내걸었다.
HDC현산 또한 2022년 광주 학동과 화정동에서 두 차례 큰 사고를 겪은 입장이다. 사고 이전인 2021년 정비사업 수주액이 1조5000억원에 달했던 HDC현산은 2023년 수주액이 1794억원으로 쪼그라드는 등 '블랙리스트' 취급을 받았다. 최근에는 서울시로부터 영업정지 1년의 행정처분을 받으며 '법적 리스크'도 부각됐다.
건설사들 사이에서는 양사가 적자를 감수했다는 평가마저 나온다. 업계 관계자는 "다른 사업장을 기준으로 따지면 이미 수익이 나오지 않을 조건들"이라며 "양사가 이미지 쇄신을 위해 손해를 감수한 것으로 보인다"고 평가했다.
양사가 경쟁적으로 파격적인 조건을 제시하면서 지역 부동산 시장도 들썩이고 있다. 한강로의 한 개업중개사는 "실거주나 영업해야 하기에 거래 자체가 많은 편은 아니다"면서도 "지난해 이맘때만 하더라도 3.3㎡당 1억2000만원 수준이던 주택 호가가 현재는 1억5000만원대로 올랐다"고 말했다. 이어 "주택 수에 포함되지 않는 근린생활시설 호가는 3.3㎡당 1억5000만원에서 2억원으로 뛰었다"고 부연했다.
오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com