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서울 서초구 A세무법인은 최근 몰려드는 문의에 눈코 뜰 새 없이 바쁘다. 대부분 50대 이상 강남권 아파트 보유자와 관련한 상담이다. 이 법인을 운영하는 황 모 세무사는 "올 3월부터 부동산 관련 상담이 늘어나더니 갈수록 심해지고 있다"며 "매도와 관련한 양도세, 증여와 연결된 증여세 등 상담 종류도 다양하다"고 밝혔다.
정부의 부동산 규제가 계속 심해질 것으로 예상되자 서울 시내에서 오랜 기간 주택을 보유했던 사람들이 미리 움직이는 모습을 보인다. 보유세(재산세·종합부동산세) 급등 위험, 양도세 혜택 축소, 정부 규제로 매매 거래가 쉽지 않은 환경 등에 대비하기 위한 선제 조치로 해석된다.
50만원 대출 현재 두드러진 모습을 보이는 연령층은 50대 이상이다. 지난달 서울 아파트 매도인 10명 중 6명(60.6%)이 50대 이상이었다. 1~6월에는 대부분 연령층이 주택을 매도하는 추세였다. 하지만 6·27 대출 규제가 나온 직후부터 '50대'를 기준으로 움직임이 달라졌다. 30대와 40대가 주택을 매도하는 것은 주춤하거나 줄어든 대신, 50 할부이자 계산법 대 이상은 지속적으로 늘어나고 있다.
이들이 서울 핵심지에 보유하고 있던 아파트를 팔고 있는 사실도 눈에 띈다. 올 9월 기준 20년 초과 주택 매도인 중 강남구(111명), 서초구(76명), 송파구(106명)가 23%를 차지했다. 양천구(101명), 영등포구·노원구(77명), 마포구(70명) 등 인기 재건축 단지가 많은 지역도 매도인 생애최초주택자금대출조건 수가 많았다. 서울 아파트 증여 추이도 비슷한 맥락에서 해석할 수 있다. 법원 등기정보광장에 따르면 서울의 지난달 집합건물(아파트·빌라·오피스텔 등) 증여 건수는 881건으로 전달(645건)에 비해 36% 증가했다. 2022년 5월(1534건) 이후 40개월 만에 최고치다. 증여는 강남3구에서 주로 이뤄졌다. 전체 증여 건수에서 이들 권역 비중이 14%를 한국장학재단 기등록처리 기록했다. 증여는 60대 이상에서 30대를 대상으로 이뤄졌다.
전문가들은 '더 센' 부동산 규제를 앞두고 아파트 장기 보유자들이 포트폴리오를 다시 조정하고 있다고 보고 있다. 현금 확보, 자녀 증여, '똘똘한 한 채' 옮겨타기 등 본인 상황에 따라 주판알을 튕기고 있다는 것이다. 실제로 똘똘한 한 채와 관련한 KB선도아파트 50지수도 올해 농협대학 등급 9월 126.4로 역대 최고치를 기록하고 있다.
특히 보유세 강화, 양도세 장기보유특별공제 개편 논의가 동시에 일어나면서 이 같은 현상에 속도를 붙인 것으로 판단한다. 현재 장기보유특별공제는 보유 기간 1년당 2%, 15년 보유 시 최대 30%가 적용된다. 1가구 1주택자는 공제율이 더 높아 1주택자가 10년 이상 부동산을 보유하고 실거주했다면 양도차익의 80%까지도 공제가 가능하다. 정부 안팎에서는 보유세가 급등하면서 고가주택을 중심으로 양도세 혜택까지 축소될 가능성이 높다는 관측이 흘러나오고 있다.
우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 "시장에서 떠돌던 세제 강화 방침이 공식화한 것으로 받아들이는 사람이 많다"며 "앞으로의 집값 상승 여부와 증여취득세·양도소득세 등 처분에 드는 비용을 고려해 어느 쪽이 유리한지 득실을 따져 대응하려는 움직임이 크게 늘었다"고 귀띔했다.
문제는 이 같은 경향이 심해지면 '록인 이펙트(세금 때문에 부동산 매물이 잠기는 현상)'로 이어질 수 있다는 점이다. 강한 규제를 앞두고 회피 목적 매물이 빠져나간 다음에는 남은 매물들이 갇혀 피해를 볼 위험이 높다는 얘기다. 실제로 문재인 정부 당시 부동산 가격이 급등할 때 이런 현상이 곳곳에서 벌어졌다. 이후 서울·수도권 아파트 가격은 급등했지만 중산층을 중심으로 세금과 관련한 고통도 심했다. 권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수는 "부동산 세제 변화는 시장에 미칠 영향이 어디로 튈지 예측하기 어렵다"며 "정부가 조심스럽게 접근해야 한다"고 밝혔다.
일각에서는 부동산 규제가 심해질수록 '자산의 대물림'만 가속화하는 것 아니냐는 우려도 제기된다. 20년 이상 주택 장기 보유자와 50대 이상 보유자가 내놓는 매물을 30대와 40대가 매수해야 하는데 대출 규제 등 '겹규제'가 이를 가로막고 있기 때문이다. 익명을 요구한 부동산 업계 전문가는 "결국 현금부자가 집을 매수하거나 부유층이 증여를 하는 '이중 루트'가 될 가능성이 높다"고 내다봤다.
[손동우 기자 / 위지혜 기자]